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四月买房要不要“抢反弹”

   日期:2014-05-09     来源:互联网    作者:中国二手网    浏览:710    评论:0    
核心提示:文/本刊记者甄爱军经过长达半年的观望等待之后,楼市走势处在一个微妙时期。要么开发商率先让步,展开新一轮促销活动,

  文/本刊记者 甄爱军

  经过长达半年的观望等待之后,楼市走势处在一个微妙时期。要么开发商率先让步,展开新一轮促销活动,激发市场购房热情;要么是购房者做出让步,放弃观望而开始购房。综合来看,前一种情形出现的概率更大。

  市场交易逐渐活跃

  近期楼市表现出复苏的迹象。

  进入3月底以来,楼市成交活跃程度有所回升。德佑地产市场研究部跟踪监测数据表明,3月份上海楼市走势呈现“先抑后扬”,前两周的成交量不足15万平方米,第三周增至20万平方米,而第四周的成交量接近30万平方米,从而使得3月份成交量成功越过90万平方米关口。这其中,刚需仍然是主力,单价2万/平方米的刚需盘占到总量的五成。

  同为一线城市的北京,3月成交状况同样也表现出明显改善势头。链家地产[微博]市场研究部统计,纯商品住宅成交5196套,比2月上涨243.4%,成交量处在持续上涨的趋势中,尤其是3月份的第二周、第三周,纯商品住宅成交量都达到千套以上,成交水平恢复到去年底状态。

  进入3月中下旬,市场整体成交活跃程度有所回升。易居研究院统计结果显示,3月份,30个典型城市新建商品住宅成交面积为1306万平方米,环比增长40.0%,同比减少37.1%。假期效应淡化下,整个楼市成交量步入了缓慢上行的通道。

  和去年3月历史高位水平相比,3月楼市成交同比虽然大幅下滑,但这符合市场实际情况。对照近5年3月份的成交数据可以看出,除了2013年3月份成交罕见偏高外,其余4年中的3月成交量都比较稳定。相比2010、2011和2012年3年的3月份成交数据,2014年3月份分别增长了7.9%、43.1%和6.6%。

  市场环境尚未改变

  由于市场基本面并未出现巨大改变,所以当前市场的表现,只能说是在逐步回归正常状态。

  就政策而言,虽然包括温州、杭州、长沙等在内的城市,已经风传有可能会放松“限购”政策,但这些城市并未采取进一步行动,因此对市场影响有限。而即使这些城市放开限购,也只是对区域性市场产生影响,无法波及其他地方。

  另外可以肯定的是,银行放松房贷的可能性还不大。就目前来看,审批要求不仅没有放松,反而设置相应的门槛。据了解,北京有商业银行就针对改善型购房者,要求其拿出相当于总房价一成的资金用于购买理财产品。改善型购房者绝大多数都属于二套房,按规定只能申请到三成,而如果还需要购买理财产品,相当于只能贷到两成。而类似的情形很常见,很多商业银行对于二套房贷都有类似的“购买理财产品”的附加条款。

  有分析指出,资金面在短期内无法改善。其一是目前实施稳健货币政策基调不会改变,刚刚在北京召开的中国人民银行[微博]货币政策委员会2014年第一季度例会,又重申了这一点,可见2014年货币政策将更趋稳健和审慎。另外,受“余额宝[微博]”影响,银行的资金成本提高了,也使得房贷成为不太挣钱的产品,再加上对楼市风险的警觉,导致银行对房贷热情大幅下降,因此审批趋严这不难让人理解。

  跑量成为务实选择

  去库存压力加大,在加上房企面临债务违约风险,所以在未来一段时间,开发商很可能会选择“跑量”策略。

  跟踪监测结果显示,目前市场供需失衡程度加深。以上海为例,上海库存量已经连续三个月维持在“千万”级别,为近年来的高位水平。“上海网上房地产”网站公布的数据显示,截止到2014年4月7日,上海新房库存量为1032万平方米,而按照近3个月的去化速度估算,消化存量需要15个月的时间。同策咨询有关人士指出,但凡消化存量周期超过15个月,市场便存在降价的压力。

  易居研究院统计结果也显示,多个城市去库存压力在加大。数据表明,截至3月底,20个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.0%,同比增长16.3%。观察2010年以来的月度数据,可以看出该库存创下了近5年的历史新高。3月份部分城市推盘力度开始加大,但市场成交的反弹并没有预期的大,所以导致库存出现了小幅的上升。

  而房企目前极有可能面临债务违约的风险。同策咨询有关人士分析指出,如果银行信贷紧缩导致的“钱荒”持续超过6个月以上,也就是到2014年5月之后银行信贷紧缩环境仍然持续,那么开发企业资金面吃紧的状况就有可能由预期转变为现实。在这种情况下,对于部分房企而言,如果短期内遭遇的现金流紧张的状况没有办法通过销售、贷款等渠道解决时,这些企业有可能会出现债务违约的风险。

  在这种市场环境下,行业人士认为“跑量”不失为一种务实的选择。德佑地产市场研究总监陆骑麟表示,受周边楼市打折促销及二手市场降价等因素的影响,房企定价更趋谨慎,“以价换量”策略将成为趋势。上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]也分析认为,房企去化压力增大,对于多数项目而言,都应执行“以量定价”的策略。

  灵活调整购房策略

  面对这样的市场状况,购房者是该积极入市“抢反弹”?还是可以继续等待观望。

  对于刚需购房者来说,不能贸然“抢反弹”,而是应结合自己的资金情况来安排置业计划。记者发现,目前有极少数开发商为了想出“奇招”来促销,比如“垫首付”。从本质上来说,“垫首付”并不能给购房者带来多少实惠,还不如房价打折来得实在。所以在手头购房资金尚有欠缺的情况下,不能头脑发热。

  而如果遇到大幅打折促销的楼盘,则可以考虑出手。在过去的半年时间里,房价处于僵持状态,虽然总体上保持上行态势,但是涨幅有限,因此即使在现有水平上给予大幅优惠,如8折,相当于回到了去年年中的水平。

  从过往经验来看,当房价出现阶段性整理期间,均是出手的好时机,比如2005年、2008年、2011年等,市场上出现大量打折楼盘,为购房者带来了不少实惠。现阶段行情与之前有些类似,销售速度放缓,打折楼盘会不断出现。

  当然,在现阶段买房,还有一个需要留意的地方,就是必须提前了解自己的资质,以及房贷利率水平。自身资质涉及到能否顺利申请到房贷,以及房贷发放时间长短。而房贷利率水平则关系到购房成本的高低,现阶段大多数商业银行已经暂缓了优惠利率,甚至有少数银行给上浮利率水平者开“绿色通道”,可以优先放贷,此举无疑会导致购房成本上升,但这种办法也并非没有可取之处,个别考虑在短期内提前还贷者可考虑采用这种方式。

 
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